Napriek názvu nie je Čierny les lesom už dlho. Okolité územie bolo dlhšie využívané pre poľnohospodárske účely, v povojnovom období však nastali výrazné zmeny v súvislosti s napriamením Malého Dunaja a výstavbou rafinérie Slovnaft. Háj, ktorého zvyšky sa tu nachádzajú doteraz, je vlastne zvyškom akéhosi ostrova, vymedzeného ramenom a neskôr mŕtvym ramenom Dunaja. Dlhšie tu bol umiestnený dvor Technických služieb, viac rokov je však neaktívny. Odťahované sem boli osobné automobily.
Vznik Rýchlostnej cesty R7 je zásadnou zmenou, najvýraznejšou za posledné desaťročia. Prehliadaná oblasť, kde by bola väčšina investícií predtým neatraktívna, sa zrazu stáva mimoriadne dobre dostupnou, zvlášť z hľadiska tranzitu a logistiky. Okrem blízkosti rýchlostnej cesty a diaľnice (D1 aj D4) bude mať lokalita dobré spojenie s prístavom, železnicou i letiskom. Tieto výhody si všimli developeri logistických centier, v čoho dôsledku sa k realizácii blíži prvý z projektov.
Na ploche, z juhu ohraničenej priestorom Malého Dunaja (teda vrátane hrádze), zo západu železničnou vlečkou smerujúcou do Slovnaftu, zo severu Slovnaftskou ulicou a z východu poľnohospodársky využívanou plochou, by mala vzniknúť štvorica hál. V zmysle Územného plánu je však územie rozdelené na dve plochy. Južná by mala slúžiť v prospech distribučných centier, skladov či stavebníctva, kým severná je určená pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu. Developer, spoločnosť Immolease, tu tak okrem logistických hál zriadi aj retailové boxy s obchodno-výstavnými priestormi, teda showroomy.
Dvojica veľkých hál (BCR1 a BCR2) bude v zmysle dokumentácie slúžiť na skladovanie, ľahkú výrobu, príp. montáž (automobilov či spotrebičov) a na manipuláciu s tovarom v rozsahu nadväzujúcom na skladovanie tovaru. Skladovať by sa tu mal bežný spotrebný tovar, látky a komponenty, nebezpečné tovary by tu teda nemali byť umiestňované. Showroomy budú obsahovať okrem prezentačných priestorov aj súvisiace vybavenie, teda kancelárie a sklady. Celková úžitková plocha všetkých objektov bude takmer 63-tisíc metrov štvorcových, z toho na logistické haly pripadá približne 50-tisíc metrov štvorcových. Umiestnených by tu malo byť 450 parkovacích miest pre automobily a 23 pre kamióny. Všetky budú na teréne.
Hoci je developerom spoločnosť Immolease, prevádzkovateľom by podľa informácií YIM.BA mohla byť firma CTP, patriaca k veľkým hráčom na trhu logistiky. Tá venovala developmentu väčšiu pozornosť, ako je pri projektoch obdobného typu štandardom. Areál by tak mal spĺňať podmienky pre certifikáciu v systéme BREEAM, showroomy budú mať v jednom z variantov projektu (odporúčanom) zelené strechy a dažďová voda bude odvádzaná do vsakovacích nádrží. V rámci dokumentácie sa pripomína, že vďaka projektu dôjde k odstráneniu environmentálnej záťaže, ktorá sa tu dnes nachádza. Areál bude dostupný verejnou dopravou, zastávka tu existuje už dnes.
Projekt má k dispozícii záverečné stanovisko EIA, ktoré odporúča výstavbu areálu, hoci za splnenia určitých podmienok. K tým patrí napríklad výsadba vzrastlých stromov, prispôsobenie zastávkam koncepcii Hlavného mesta o rozvoji verejnej dopravy, výstavba obojsmernej cyklotrasy v šírke tri metre, rozšírenie chodníkov na 2-4 metre alebo rešpektovanie priestorovej rezervy pre umiestnenie električkovej trate pozdĺž Slovnaftskej. Projektantom stavby je spoločnosť JFcon, odhadované náklady sú 6 miliónov eur. Realizácia sa predpokladá medzi rokmi 2021-2022.
Variant 2 návrhu logistického areálu so zelenou strechou retailových boxov. Zdroj: Immolease / EIA
Výstavba veľkého logistického areálu v tejto časti Bratislavy sa môže zdať v kontexte postupne pripravovaných projektov v priestore medzi Ružinovom a Slovnaftom ako nesprávna. Krok po kroku rastie na západnom okraji Domových rolí a Páleniska komplex Nový Ružinov, v príprave sú Domové, Sedmokrásky alebo Vlčie Maky. Vízia, že sa dnešné polia premenia na obytnú zástavbu, sa nezdala ako vzdialená. V skutočnosti však dnes nie je reálna, lebo proti je Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy.
Pohľad do Územného plánu ukazuje, že hoci tu nové obytné súbory v niektorých lokalitách môžu skutočne vzniknúť, ich susedmi budú skladové a distribučné centrá a v susedstve Slovnaftskej ulice občianska vybavenosť. Sklady vyplnia predovšetkým dnes nezastavané plochy susediace so spomínanou vlečkou, ale aj okolie Slovnaftskej s priamym prístupom na rýchlostnú cestu. Ostatné plochy sú v menšej miere tvorené funkciami zmiešaných území bývania a občianskej vybavenosti a vo väčšej zmiešanými územiami obchodu, výrobných a nevýrobných služieb. V preklade – bývania tu bude len málo, dominovať by okrem skladov mali obchodné centrá, showroomy, retailové boxy, v menšej miere kancelárske súbory a podobne.
Predkladaný projekt tak je z hľadiska plánu úplne v poriadku, bez ohľadu na estetické kritériá alebo potrebu Bratislavy rozširovať plochy pre bývanie. Jediné, čo sa dá robiť, je tlačiť na určité environmentálne opatrenia, ako sú napríklad zelené strechy – a to sa tu podarilo. Predstavovať si tu však novú peknú mestskú štvrť je však nereálne a dá sa predpokladať, že to tak bude ešte niekoľko dekád. Takýto vývoj prichádza práve v čase, kedy sa začína hovoriť o možnosti výstavby električkovej trate, ktorá by danú lokalitu, len niekoľko kilometrov od downtownu, spravila ideálnou pre vznik obytnej oblasti s domami nízkej mierky, ale vyššej hustoty.
Nový vývoj prichádza aj v čase, kedy sa začína veľmi opatrne otvárať diskusia o možnom vymiestnení rafinérie Slovnaft v horizonte ďalších desaťročí. Rozhodnutie umiestniť rafinériu v danom území, na začiatku Žitného ostrova a v tesnom dotyku s hlavným mestom, bolo jednoznačne nesprávne, dokonca hlúpe. Jeho dôsledky pocítili obyvatelia Podunajských Biskupíc v 70-tych rokoch minulého storočia, kedy ekologická havária viedla k veľkej a dlhotrvajúcej odstávke pitnej vody. Hoci sa odvtedy nároky na ochranu životného prostredia radikálne zvýšili, Slovnaft je potenciálnou hrozbou a bariérou rozvoja mesta.
Otvorená debata o tom, aká je jeho budúcnosť v kontexte metropoly, je teda úplne namieste. Odsun rafinérie do inej, vhodnejšej lokality mimo Bratislavu by mal byť jednou z alternatív. Ak by sa niečo také podarilo, a celé územie po vyčistení otvorilo pre development (na poľnohospodársku výrobu táto pôda pravdepodobne vhodná nebude), mohlo by ísť o katalyzátor rozvoja mesta. Zároveň by išlo o veľkú pomoc pre Bratislavu, ktorá čelí a dlhodobo aj bude čeliť nedostatku nových bytov a zlej dostupnosti bývania.
Do tej doby sa však tieto potenciálne vhodné plochy obklopia logistickými centrami, skladmi, ľahkou výrobou a nákupnými galériami. Podobný bude pravdepodobne osud viacerých plôch v blízkosti nových diaľnic a rýchlostnej cesty, čo ukazuje, že sa ich vznikom možno pomôže odľahčiť (dočasne) dopravná situácia, zároveň sa ale vyrobia nové problémy. Nanešťastie, jeden z mála nástrojov, ktorý mohol týmto komplikáciám predísť – bratislavský územný plán – im skôr napomáha. Územný plán tak potvrdzuje, že je problémom sám.
Zdroj:// YIMBA.SK
