CTP N.V. Výsledky za 1. polrok 2023

Očakávaný výnos z nákladov („VzN“) spoločnosti CTP sa na 1,8 milióna m2 projektov vo výstavbe zvýšilo na špičkových 10,6 % z 10,1 % na konci roka 2022. Stále portfólio Skupiny vzrástlo na 11,0 milióna m2 HPP vo vlastníctve k 30. júnu 2023, pričom hrubá hodnota aktív („HHA“) sa zvýšila o 8,2 % na 12,4 miliardy €. EPRA ČHA na akciu sa zvýšila o 7,4 % na 14,84 €.

Špecifický upravený zisk spoločnosti EPRA sa zvýšil o 25,4 % na 158,1 milióna €. Upravený EPRA ZNA spoločnosti CTP špecifický pre Spoločnosť, dosiahol 0,36 €, čo je na dobrej ceste k dosiahnutiu prognózy spoločnosti CTP na rok 2023 vo výške 0,72 €.
 
Remon Vos, generálny riaditeľ, komentuje: „V druhom štvrťroku sme zaznamenali výrazný nárast prenájmu, pričom v 1. polroku 2023 sme podpísali zmluvy na celkovo 850 000 m2. Keďže dopyt nájomcov zostáva silný a ponuka nových priemyselných a logistických priestorov klesá, neobsadenosť zostáva nízka, čo nám umožňuje pokračovať v raste nájomného, pričom výška nájomného v nových nájomných zmluvách, ktoré sme podpísali v 1. polroku 2023, vzrástla o 12 % v porovnaní s 1. polrokom 2022.

Business-smart región strednej a východnej Európy zaznamenal v posledných rokoch silný rast a očakáva sa, že v nasledujúcich rokoch bude naďalej dosahovať lepšie výsledky. Odvetvie priemyslu a logistiky v strednej a východnej Európe ťaží zo štrukturálnych faktorov dopytu, ako je profesionalizácia dodávateľských reťazcov, elektronický obchod a snaha nájomcov zvýšiť odolnosť svojich dodávateľských reťazcov prostredníctvom nearshoringu a friend-shoringu, pričom výroba v Európe je určená pre Európu, keďže región strednej a východnej Európy ponúka najlepšiu cenovú polohu.

Pokračujeme v plnení našich sľubov, očakávaný VzN našich developerských projektov s rozlohou 1,8 milióna m2, ktoré majú potenciálny príjem z prenájmu vo výške 133 miliónov €, sa zvýšil na 10,6 % a očakávame, že sa v priebehu roka ešte zlepší vďaka klesajúcim nákladom na výstavbu a vyššiemu nájomnému. Náš najlepší VzN v odvetví a ziskový potenciál naďalej tiež podporujú pozitívne precenenie, keďže mobilizujeme našu pozemkovú banku, ktorú sa nám podarilo získať za atraktívne ceny.“

POKRAČUJÚCI VYSOKÝ DOPYT PO PRENÁJME ZO STRANY ŠIROKEJ ZÁKLADNE NÁJOMCOV

V 1. polroku 2023 podpísala spoločnosť CTP nájomné zmluvy na 850 000 m2 so zmluvným ročným príjmom z prenájmu vo výške 56 miliónov € a priemerným mesačným nájomným za m2 vo výške 5,47 € (1. polrok 2022: 4,88 €).

Takmer dve tretiny týchto nájomných zmlúv boli uzatvorené s existujúcimi nájomcami, čo je v súlade s obchodným modelom spoločnosti CTP, ktorý spočíva v raste s existujúcimi nájomcami v existujúcich parkoch.

Medzi hlavné lízingové transakcie patrilo predĺženie prenájmu 54 000 m2 so spoločnosťou TD Synnex, ktorá je popredným distribútorom a zberateľským systémom riešení pre IT ekosystémy, 52 000 m2 so spoločnosťou Inventec so sídlom na Taiwane, ktorá vyrába počítače, notebooky, servery a iné zariadenia internetu vecí, a 28 000 m2 s nemeckou automobilovou spoločnosťou, ktorá vyvíja technológie elektrifikovaných pohonov, všetky v Českej republike. 27 000 m2 so spoločnosťou Titan X, globálnym dodávateľom chladiacich systémov pre výrobcov úžitkových vozidiel, 25 000 m2 s nemeckým vývojárom obnoviteľných zdrojov energie a poskytovateľom služieb a 25 000 m2 so spoločnosťou TRUMPF Huettinger, globálnym výrobcom napájacích zdrojov pre procesy plazmového nanášania, indukčného ohrevu a laserovej excitácie, všetky v Poľsku. V Rumunsku podpísala spoločnosť CTP zmluvu o prenájme 18 500 m2 s retialovou spoločnosťou, ktorá je distribútorom športového oblečenia.

Využitie týchto faktorov umožnilo spoločnosti CTP zvýšiť jej priemerný trhový podiel v Českej republike, Rumunsku, Maďarsku a na Slovensku z 27,8 % ku koncu roka 2022 na 28,0% k 1. polroku 2023 a zostáva najväčším vlastníkom priemyselných a logistických nehnuteľností na týchto trhoch. Skupina je tiež lídrom na trhu v Srbsku a Bulharsku.

S viac ako 1 000 klientmi má spoločnosť CTP širokú a diverzifikovanú medzinárodnú nájomnú základňu, ktorú tvoria blue-chip spoločnosti so silným úverovým ratingom. Nájomcovia spoločnosti CTP zastupujú širokú škálu priemyselných odvetví vrátane výroby, špičkových technológií/IT, automobilového priemyslu a elektronického obchodu, maloobchodu, veľkoobchodu a logistiky tretích strán. Táto nájomná základňa je vysoko diverzifikovaná, pričom žiadny jednotlivý nájomca nepredstavuje viac ako 2,5 % ročného nájomného, čo vedie k stabilnému toku príjmov. Na 50 najväčších nájomcov spoločnosti CTP pripadá len 33,3 % jej nájomného a väčšina z nich sa nachádza vo viacerých parkoch spoločnosti CTP.

SILNÉ PORTFÓLIO GENERUJÚCE PEŇAŽNÉ TOKY

Obsadenosť spoločnosti dosiahla 93 % , pričom tento mierny pokles v porovnaní s 31. decembrom 2022 (94 %) je spôsobený najmä dodaním CTPark Amsterdam City. Miera udržania klientov Skupiny zostáva vysoká, na úrovni 92 % (1. polrok 2022: 91 %) a dokazuje schopnosť spoločnosti CTP využívať dlhodobé vzťahy s klientmi. Portfóliový WAULT predstavoval 6,5 roka (1. polrok 2022: 6,4 roka), čo je v súlade s cieľom Spoločnosti > 6 rokov.

Úroveň výberu nájomného bola v 1. polroku 2023 na úrovni 99,8 % (fiškálny rok 2022: 99,7 %), pričom nedošlo k zhoršeniu profilu platieb.

Príjmy z prenájmu dosiahli 280,4 milióna €, čo predstavuje medziročný nárast o 21,7 % v absolútnom vyjadrení. Na porovnateľnom základe vzrástli príjmy z nájomného o 7,5 %, najmä vďaka indexácii a reverzným transakciám pri opätovných rokovaniach a končiacich nájomných zmluvách. Skupina zaviedla opatrenia na obmedzenie úniku poplatkov za služby, najmä v Českej republike a Nemecku, čo viedlo k zlepšeniu pomeru čistých príjmov z prenájmu k príjmom z prenájmu z 92 % v 1. polroku 2022 na 96 % v 1. polroku 2023. Čistý príjem z prenájmu sa preto medziročne zvýšil o 26,8 %.

Čoraz väčšia časť príjmov z prenájmu generovaných investičným portfóliom spoločnosti CTP využíva ochranu pred infláciou. Od konca roka 2019 všetky nové nájomné zmluvy skupiny obsahujú doložku o dvojitej indexácii, ktorá vypočítava ročné zvýšenie nájomného ako vyššiu z týchto hodnôt:

K 30. júnu 2023 zahŕňa 58 % príjmov generovaných portfóliom skupiny túto doložku o dvojitej indexácii a Skupina je na dobrej ceste zvýšiť tento podiel na približne 70 % do konca roka 2023.

Reverzný potenciál k 1. polroku 2022 predstavoval 14,1 %. Nové nájomné zmluvy boli priebežne podpisované nad úrovňou ZVK, čo ilustruje pokračujúci silný rast trhového nájomného a podporné ocenenie.

Zmluvné výnosy na nasledujúcich 12 mesiacov k 30. júnu 2022 predstavovali 654 miliónov €, čo predstavuje medziročný nárast o 21,5 % bez Nemecka, čo demonštruje silnú tvorbu peňažných tokov investičného portfólia spoločnosti CTP.

RASTÚCI ZISKOVÝ POTENCIÁL

Spoločnosť CTP pokračovala v disciplinovaných investíciách do svojho vysoko ziskového potenciálu. V 1. polroku 2023 Skupina dokončila výstavbu 413 000 m2 HPP (1. polrok 2022: 157 000 m2). S výnimkou CTPark Amsterdam City, ktorý bol získaný počas výstavby, boli tieto projekty dodané s ročným výnosom z prenájmu 10,4 %, prenajaté na 85 % a budú generovať zmluvný ročný príjem z prenájmu vo výške 16,0 milióna € a ďalších 2,6 milióna €, keď dosiahnu plnú obsadenosť.

Hlavnými dodávkami vo vlastnej réžii počas 1. polroka boli: CTPark Vienna East v Rakúsku (plne prenajatá okrem iných spoločnostiam DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47 000 m2 v CTPark Warsaw South v Poľsku (prenajatá okrem iných spoločnosti Fiege), 41 000 m2 v CTPark Sofia West v Bulharsku (prenajatá spoločnosti Lidl) a 25 000 m2 v CTPark Brno Líšeň (prenajatá okrem iných spoločnostiam Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group a Dr. Max).

Skupina dodala aj vnútromestský projekt CTPark Amsterdam City s rozlohou 120 000 m2, prvú XXL viacpodlažnú logistickú budovu v Holandsku. Park vrátane 6MWp solárnej energie na streche má ERV 17 – 18 miliónov €, čo je viac ako upísaná hodnota, a v súčasnosti je (pred)prenajatý na 25 %. Skupina očakáva, že v priebehu roka 2024 bude takmer úplne prenajatý. Park získal výborné hodnotenie BREEAM a najvyšší dostupný energetický štítok A+++++, čo podporuje klientov pri realizácii ich ESG cieľov.

Zatiaľ čo priemerné náklady na výstavbu v roku 2022 sa pohybovali okolo 550 € na m2, spoločnosť CTP očakáva, že v roku 2023 budú nižšie ako 500 € na m2, čiastočne vďaka vlastným stavebným a obstarávacím tímom spoločnosti CTP. Tento pokles stavebných nákladov spolu s pokračujúcim rastom nájomného, ktorý je spôsobený silným dopytom nájomcov a nízkym množstvom neobsadených plôch, umožnilo spoločnosti CTP zvýšiť svoj cieľ VzN na 11 % pre novú výstavbu, čo je vedúca úroveň v odvetví, podporovaná jedinečným modelom parku a vlastnými odbornými znalosťami spoločnosti CTP v oblasti výstavby a obstarávania.

Na konci 1. polroka 2023 mala Skupina vo výstavbe 1,8 milióna m2 budov s potenciálnym príjmom z prenájmu vo výške 133 miliónov € a očakávaným VzN 10,6 %. Spoločnosť CTP má dlhodobé skúsenosti s dosahovaním udržateľného rastu prostredníctvom rozvoja vedeného nájomcami vo svojich existujúcich parkoch. 65 % projektov skupiny vo výstavbe sa nachádza v existujúcich parkoch, zatiaľ čo 28 % sa nachádza v nových parkoch, ktoré majú potenciál na výstavbu viac ako 100 000 m2 HPP. Plánované dodávky na rok 2023 sú zo 56 % predprenajaté  a spoločnosť CTP očakáva, že pri dodávke dosiahne 80 – 90 % predprenájmov, čo je v súlade s historickými výsledkami. Keďže spoločnosť CTP vystupuje na väčšine trhov ako generálny dodávateľ, má plnú kontrolu nad procesom a načasovaním dodávok, čo jej umožňuje zrýchliť alebo spomaliť dodávky v závislosti od dopytu nájomcov a zároveň ponúka nájomcom flexibilitu z hľadiska požiadaviek na budovy.

V Poľsku Skupina podpísala celkovo viac ako 190 000 m2 predbežných nájmov na dodávky a má viac ako 40 000 m2 v pokročilom štádiu rokovaní. Odhaduje sa, že ponuka nových priemyselných a logistických priestorov v Poľsku sa v rokoch 2022 až 2024 zníži až o 40 %, zatiaľ čo trh zaznamenal v roku 2022 rekordnú absorbciu 4,2 milióna m2 a nárast nájomného až do 30 %. Tento vývoj pokračoval aj počas 1. polroka 2023 s čistou absorbciou 2,0 milióna m² a CTP má dobrú pozíciu na to, aby z týchto trendov profitovala.

V roku 2023 plánuje Skupina dodať minimálne rovnaký 1 milión m2 – a viac, ak dopyt zostane silný. Podpísané nájomné zmluvy na 196 000 m2 budúcich projektov, ktoré sa ešte nezačali realizovať, sú jasným dôkazom pretrvávajúceho dopytu nájomcov. 

Pozemková banka spoločnosti CTP predstavovala k 30. júnu 2023 20,7 milióna m2 (k 31. decembru 2022: 20,3 milióna m2), čo Spoločnosti umožňuje dosiahnuť cieľ 20 miliónov m2 HPP do konca desaťročia. Pozemková banka bola v porovnaní s 31. decembrom 2022 približne stabilná, pričom Skupina sa zamerala na mobilizáciu existujúcej pozemkovej banky s cieľom maximalizovať výnosy a zároveň zachovať disciplinovanú alokáciu kapitálu pri dopĺňaní pozemkovej banky. 62 % pozemkovej banky sa nachádza v rámci existujúcich parkov spoločnosti CTP, zatiaľ čo 27 % sa nachádza v nových parkoch, ktoré majú potenciál narásť na viac ako 100 000 m2, alebo s nimi susedia. 19 % pozemkovej banky tvorili opcie, zatiaľ čo zvyšných 81 % bolo vo vlastníctve a zodpovedajúcim spôsobom sa premietlo do súvahy.

ROZVOJ INVESTÍCIÍ DO SOLÁRNEJ ENERGIE NA DOBREJ CESTE

Spoločnosť CTP je na dobrej ceste k realizácii svojho plánu rozširovania fotovoltických systémov v priebehu roka 2023. Pri priemerných nákladoch ~750 000 € na MWp Skupina plánuje dosiahnuť pri týchto investíciách 15 % ročný zisk z predaja. Ambície spoločnosti CTP v oblasti udržateľnosti idú ruka v ruke so stále väčším počtom nájomcov, ktorí požadujú fotovoltické systémy, pretože im poskytujú i) lepšiu energetickú bezpečnosť, ii) nižšie náklady na užívanie, iii) súlad so zvýšenou reguláciou, resp. požiadavkami klientov a iv) možnosť naplniť vlastné ambície v oblasti ES.

VÝHĽAD A USMERNENIA

Dynamika prenájmu zostáva silná, so silným dopytom nájomcov, nízkou neobsadenosťou na trhoch spoločnosti CTP a klesajúcou ponukou, čo vedie k pokračujúcemu rastu nájomného. 

Spoločnosť CTP má dobrú pozíciu na to, aby z týchto trendov profitovala. Potenciál Skupiny je vysoko ziskový, vedený nájomcami. Vďaka klesajúcim nákladom na výstavbu a rastu nájomného vzrástol VzN pre pripravované projekty spoločnosti CTP na 10,6 %, zatiaľ čo cieľ pre nové projekty je 11 %. Ďalšia fáza rastu je vybudovaná a financovaná, s 1,8 milióna m2 vo výstavbe k 30. júnu 2023 a s cieľom dodať v roku 2023 najmenej 1 milión m2 – a viac, ak bude dopyt naďalej silný.

Robustná kapitálová štruktúra, disciplinovaná finančná politika, silný prístup na úverový trh, špičková banka pozemkov v odvetví, vlastné odborné znalosti v oblasti výstavby a hlboké vzťahy s nájomcami umožňujú spoločnosti CTP plniť jej ciele, pričom Skupina je na dobrej ceste dosiahnuť 20 miliónov m2 HPP a príjem z prenájmu vo výške 1 miliarda € do konca desaťročia. Skupina potvrdzuje svoju prognózu upraveného zisku na akciu EPRA na rok 2023 vo výške 0,72 €.

DIVIDENDA

Spoločnosť CTP oznamuje priebežnú dividendu vo výške 0,25 € na kmeňovú akciu, čo predstavuje 14 % nárast v porovnaní s 1. polrokom 2022 a výplatu vo výške 70 % upraveného zisku na akciu EPRA špecifického pre spoločnosť, čo je v súlade s výplatným pomerom 70 – 80 % dividendovej politiky skupiny. Štandardne je to scip dividenda, ale akcionári sa môžu rozhodnúť pre výplatu dividendy v hotovosti.