Rok 2020 rozhodne nebol pre podnikanie jednoduchým rokom, ale podarilo sa vám uzavrieť úspešné akvizície pre prvý realitný fond. Ako ovplyvnil COVID-19 vykonávanie vašej investičnej stratégie?
Zaujímavé na dopadu celej situácie COVID-19 je, že podľa našich skúseností prináša do transakčného procesu väčšiu transparentnosť. V zásade sa vykonávania transakčného procesu stalo rýchlejším a outsourcingom pre miestne právnické spoločnosti a ďalších poskytovateľov služieb.
Ďalšia veľká zmena v každodennej prevádzke ovplyvnila správu aktív. A konečne existuje naozaj silná a intenzívna online komunikačná linka so všetkými poskytovateľmi služieb. Niekedy je tento proces časovo náročnejšie, ale toto je jediný spôsob, ako úspešne spravovať celý proces správy aktív.
Pokiaľ ide o realizácii našej investičnej stratégie, hľadanie a uzavretie správnej investície bolo vyčerpávajúce, najmä na prípravu analýz odrážajúcich súčasnú situáciu a na prípravu scenárov s rôznymi výstupmi, ale radi sme zvýšili našu expozíciu voči logistike.
Ako si vaše portfólio viedlo za posledných 12 mesiacov z hľadiska obsadenosti?
Našťastie sa nám podarilo udržať obsadenosť na zdravé úrovni a nedošlo k významným negatívnym dopadom. K udržanie tejto úrovne obsadenosti však vyžadovalo hlboké diskusie s nájomcami o základných podmienkach v nájomnej zmluve. Zvolili sme flexibilný prístup a naši nájomcovia sa nakoniec stali skôr partnermi ako klientov.
Bolo ťažšie zabezpečiť financovanie v roku 2020 ako v predchádzajúcom roku? Ako očakávate zmenu podmienok financovania v najbližších 12 mesiacoch?
To pre nás nebol problém, pretože sme nerefinancovali žiadne aktíva, ale rozhodne očakávam, že banky budú selektívnejšie v tom, čo sa rozhodnú financovať. Som si istý, že banky zavedú do svojho modelu hodnotenia niektoré rizikové parametre odrážajúce "meranie bezpečnosti a ochrany zdravia" v budovách a viac sa zameria na kritériá ESG. Budú tiež opatrnejší voči maloobchodným nehnuteľnostiam, pokiaľ nebude situácia jasnejšia a nebude odrážať zmeny na trhu, najmä s prihliadnutím k zmenám správania spotrebiteľov.
Prinútila vás pandémie prehodnotiť, ako by malo byť investičné portfólio fondu rozdelené medzi triedy aktív?
Iste, ako správcovi otvorených fondov, musíme byť vždy opatrní, pokiaľ ide o pomer likvidity vo fonde a likvidity prémiu v investíciách. Situácia COVID-19 toto myslenie a náš prístup ďalej ospravedlnila, čo znamená, že musíme v správe portfólia nájsť "novú" úroveň rovnováhy.
Aký druh investičných príležitostí tento rok hľadáte? Aké sú vaše očakávania pre rok 2021 na investičnom trhu v strednej a východnej Európe všeobecne?
"Múr kapitálu" stále hľadá a čaká na správnu investičnú príležitosť. Očakávame, že sa transakčné aktivita vráti do celej strednej a východnej Európy, snáď v druhej polovici roka 2021. Všeobecne očakávam určitý posun výnosov v maloobchode a stabilnej úrovne výnosov v kancelárskych investíciách, najmä v najlepších lokalitách. Situácia by sa však mohla zmeniť negatívnym smerom, ak bude pandemická situácia trvať dlhšie, než trh očakáva.
Ako pandemický dopad chceme do alokácie aktív vniesť viac rozmanitosti, investovať do niektorých alternatív, ako sú dátové centrá, a rozšíriť naše logistické portfólio investovaním do aktív poslednej míle. Nájsť ten správny produkt za rozumnú cenu však bude náročné.
Zdroj: // Property Forum
